《中华人平易近国国平易近经济和社会成长第十五个五年规划纲要》明白提出，完美工贸易用地利用权续期法令律例，依法稳妥推进续期工做。持久以来，工贸易用地正在期满后若何续期、价款若何审定，一曲是搅扰市场参取从体的“悬置”难题。近期，广州市规划和天然资本局出台了《关于进一步鞭策工贸易用地市场化设置装备摆设的指点看法》（以下简称《指点看法》），率先对工贸易用地续期径给出了“广州方案”。做为国内首个超大城市层面系统性建立工贸易用地续期全链条轨制的政策立异，赋能企业持久运营结构，也将为全国同类轨制供给实践样本取自创范式。本文系统总结广州政策要点，阐发政策实施估计带来的影响，同时连系企业焦点，提出一些优化标的目的取思虑。

　　从中小企业现实运营环境来看，大都中小企业现金流严重、资金周转压力较大，而当前政策虽答应5-20年弹性续期，但要求续期出让金一次性全额缴纳，这无疑加沉了中小企业的资金承担，部门中小企业以至因无法一次性缴清费用，难以成功完成续期，影响企业一般运营。针对这一焦点，优化缴费体例，推出“弹性续期+分期缴费”组合模式，答应中小企业按续期年限分期缴纳出让金，分期刻日不跨越续期年限，明白分期比例、利钱计较尺度及违约义务。如许既能缓解中小企业的现金流压力，保障中小企业续期权益，也能提高政策的包涵性和可落地性，鞭策政策笼盖更多市场从体。

　　①达标的续期费用按照“（续期年期÷最超出跨越让年限）×相使用处最超出跨越让年限基准地价×用地面积×70%”缴交。此类地盘，现行财产导向为激励类或答应类的，一次续期最长为20年；现行财产导向为类的，一次续期最长为10年？。

　　正在续期年限的设定上，政策分类管控、精准施策的准绳，由具有审批权限的部分，连系财产生命周期、企业志愿等相关要素分析确定，其焦点束缚前提为：续期年限取地盘残剩利用年限之和，不得跨越最超出跨越让年限。具体来看，续期年限上限按照用地类型及企业绩效实行差同化设置：达标商服用地最长可续期20年，未达标商服用地最长可续期10年；未达标工业用地最长可续期5年，且需以租赁体例打点续期手续。这种差同化管控设想，素质上是将地盘续期做为指导资本优化设置装备摆设的政策手段，通过年限取绩效的挂钩，鞭策地盘资本向高效益企业集聚，帮力财产布局升级。

　　4。明白工贸易用地地盘利用权续期打点法式。打点地盘利用权续期事项，由申请人向项目所正在地规划和天然资本部分提交书面申请及相关材料。续期方案获有审批权的人平易近核准后，准绳上应从头签定财产监管和谈（或投资办事评估和谈）和地盘出让合同或变动和谈。申请人需按地盘出让合同或变动和谈商定的体例补缴地盘出让金；未按补缴的，续期方案不生效。

　　（3）工业用地，由属地域人平易近组织行业从管部分对其能否达到《广州市财产用地指南》对应国平易近经济行业分类的地盘产出率进行鉴定并供给书面材料。

　　正在连片城市更新项目中，企业及相关从体的焦点是降低协调成本、提高续期效率，当前政策未涉及跨地、跨项目统筹续期机制，导致连片更新中多个从体需零丁申请续期、零丁核算费用，不只添加了企业的时间成本和协调成本，也限制了连片更新项目标推进效率，以至激发从体之间的好处胶葛。基于此，成立跨地统筹续期机制，明白统一更新单位内的多个地盘人可结合申请续期，由相关部分同一核算续期费用、统筹分摊尺度；同时，答应更新实施从体代大家集中打点续期手续，简化打点流程、削减反复申报环节。

　　当前国内多个城市均正在积极摸索并制定贸易用地利用权续期的相关政策，紧扣国度层面续期律例修订完美的新形势、地盘市场化设置装备摆设的新要求，同时关心到企业正在存量盘活中存正在的一些，提出以下优化标的目的，为后续政策完美及各地政策出台供给参考。

　　基于此，设立转型续期专项打点通道，对经从管部分合规认定的业态转型项目，答应按转型后现实地盘用处开展价款审定。可参照行业通用双评估补价差核算模式，即以转型后用处残剩年期市场评估价，扣除原用处残剩年期市场评估价钱，做为续期价款的审定根据。该径将无效降低企业业态转型的资金压力，婚配存量物业提质增效、功能迭代的现实需求，也取地方“鞭策建建功能转换和夹杂操纵”的政策导向高度契合，实现城市功能优化取市场从体稳健成长的双向赋能。

　　取续期年限相配套，出让金计收实行绩效挂钩机制，并对达标企业赐与必然优惠，构成了“绩效越好、成本越低”的激励导向。正在非弹性供应体例下，达标商服用地续期费用按以下公式计较：（续期年限÷最超出跨越让年限）×同地段对使用处最高年限标定地价×建建面积×70%，未达标商服用地则按全额缴纳；弹性供应体例下，续期费用按原地盘出让合同商定施行，且费用尺度准绳上不低于所正在地块和谈出让最低价。企业达标鉴定根据明白：工业用地以“地盘产出率”为焦点鉴定目标，商服用地以“投资强度”为焦点鉴定目标，均由区组织行业从管部分，对照《广州市财产用地指南》相关尺度进行审核。可见，运营绩效达标的企业可享受更低的续期成本，未达标企业则需承担更高的续期费用，或无法获得长刻日续期资历，这一机制进一步强化了续期取财产绩效的绑定效应。

　　2。除合同还有商定外，续期年限由有审批权的人平易近连系财产生命周期、运营刻日、企业志愿等要素。经核准的地盘利用权续期年限取残剩年期之和不得跨越该用处地盘最超出跨越让年限。属于过期申请的，过期利用时间应计入续期年限内计较。

　　（2）属于到期申请续期或过期申请续期景象的，除合同商定该当收回或未完成履约要求、已纳入近期扶植想划范畴、因公共好处依法需要收回、不合适河山空间规划、存正在地盘出让金未缴清或地盘闲置等违约行为、其他法令律例不予续期的，准绳上均予以续期。

　　针对分歧阶段市场从体的续期需求，政策明白了到期、提前、过期三种申请景象。此中，到期申请（地盘利用权届满前1年）准绳上可予以续期，同时设置负面清单，明白合同商定收回、公共好处需要等景象不合用准绳性续期；提前申请（地盘利用年限过半且距届满1年以上）设置较高准入门槛，申请人需供给增资扩产等相关事由，并经区评估通事后方可申请；过期申请（政策实施后2年内）为汗青遗留的续期问题供给了解救路子，且过期时长将计入续期年限。该设想既保障了政策施行的规范性，又兼顾了实操过程中的包涵性，此中过期申请机制的设置，可切实处理部门企业因各类缘由错过续期申请窗口的现实问题。

　　（4）商服用地，由属地域人平易近组织行业从管部分对其能否达到《广州市财产用地指南》对应国平易近经济行业分类的投资强度进行鉴定并供给书面材料。

　　（1）工业、商服用地地盘利用权以弹性供应体例出让的，其续期年限出让金计收尺度按照出让合同商定及弹性供应相关法则施行。

　　②不达标的续期费用按照“（续期年期÷最超出跨越让年限）×相使用处最超出跨越让年限基准地价×用地面积”缴交；一次续期最长不跨越5年，以租赁体例打点。

　　从资产盘活取本钱运做视角看，行业遍及将贸易用地残剩地盘利用年限20年视为资产“合格线年视为“优良线”，地盘利用年限正在很大程度上决定了存量贸易项目标估值程度取融资能力。广州政策通过清晰、可预期的续期径，帮帮大量临近“合格线”的存量贸易用地无效耽误利用年限、修复资产价值，金融机构可据此合理评估典质物价值，大买卖两边也获得了可精准测算审定价款的成本底线，将显著改善临期贸易物业的流动性，愈加有益于企业盘活存量资产、资产价值。

　　正在地盘市场层面，政策实施将沉塑存量工贸易用地的订价逻辑取市场运转法则。政策同一了续期合用前提、年限法则取价款审定尺度，补齐了过往临期用地订价根据恍惚、预期不稳的轨制短板，为地盘典质评估、权益让渡、大资产买卖成立了清晰可量化的订价标尺。轨制法则的明白化，将无效提拔存量工贸易用地的全体畅通性取资产本钱化程度，指导闲置、低效存量用地向优良财产、高效运营从体有序流转，优化城市存量地盘资本设置装备摆设效率。同时也要看到，当前达标认定采用多部分结合评审模式，施行层面仍存正在必然弹性空间，后续需通细致化认定尺度、规范打点流程、健全公开公示机制，持续地盘市场运转的公允性取规范性。

　　（1）地盘利用者可正在地盘利用年限届满前1年申请续期（以下简称“到期申请续期”），亦可正在地盘利用年限过半且距届满前1年以上提前申请续期（以下简称“提前申请续期”）。正在本指点看法实施前地盘利用年限已届满，或本指点看法实施时将于一年内届满的，地盘利用者可正在本指点看法实施之日起两年内申请续期（以下简称“过期申请续期”）。

　　（3）属于提前申请续期景象的，申请人需供给增资扩产等合理事由，并经属地域人平易近组织区发改、投促、工信等行业从管部分开展分析评估，并确认不涉及不合适履约监管要求的景象；或已完成存案入库且方案获批复的低效用地再开辟试点项目，准绳上残剩年限不跨越10年（确需超出的，经属地域人平易近和市相关部分评估确认合适财产政策、财产结构规划及产出需求）也可提出申请。

　　工贸易用地利用权续期轨制的完美，是落实“十五五”规划纲要要求、深化地盘要素市场化设置装备摆设的环节行动，更是破解市场从体成长迷惑、鞭策城市高质量成长的主要支持。广州做为全国首个正在大城市层面建立完整工贸易用地续期轨制系统的城市，其出台的《指点看法》不只破解了持久以来搅扰市场从体的续期难题，不变了市场预期、激活了存量地盘资本，更构成了“绩效导向、分类管控、规范有序、务实矫捷”的“广州样本”，为全国同类政策试点供给了贵重的实践自创。将来，等候广州持续优化政策细则、深化政策实践，同时也但愿各地正在自创“广州经验”时，立脚本身现实因地制宜调整完美，鞭策工贸易用地续期轨制不竭成熟，实现地盘资本高效操纵、企业不变成长取城市提质升级的良性互动，为我国地盘要素市场化设置装备摆设注入愈加强劲的动力。

　　为保障续期工做规范有序推进，审批、签约、缴费四个环节，实行闭环办理，明白未补缴续期出让金的，续期方案不予生效。同时，政策也明白了不予续期的次要景象，包罗地盘出让合同商定收回、企业未完成合同履约权利、地盘纳入近期扶植想划、因公共好处需要收回、不合适城市规划要求、企业存正在相关违约行为等。针对地盘已纳入近期扶植想划但昔时暂不实施拆迁的特殊景象，可通过租赁体例姑且利用地盘，这种差同化处置体例，兼顾了政策施行的刚性取实操中的矫捷性，无效化解了部门特殊场景下的续期难题。

　　①达标的续期费用按照“（续期年期÷最超出跨越让年限）×同地段相使用处最超出跨越让年限标定地价×建建面积×70%”缴交，一次续期最长为20年。

　　政策取城市更新工做构成了正向联动，为城市更新历程中的贸易用地措置供给了清晰，无效破解了更新项目中的地盘权属胶葛难题。政策明白将续期取低效用地再开辟、财产监管相跟尾，为城市更新中贸易用地措置供给了清晰的径，无效削减了更新项目中的地盘权属胶葛，为城市更新工做有序推进供给了无力支持。但目前政策未涉及跨地、跨项目标统筹续期机制。正在连片更新中，往往涉及多个从体、多地盘的协同措置，若每小我只能零丁申请续期、零丁核算费用，将大幅添加更新项目标协调成本取买卖成本，晦气于连片更新工做的高效推进，这也是后续政策优化需沉点冲破的标的目的。

　　从企业层面看，政策出台无效改善了企业对工贸易用地续期的预期，破解了此前“续期无规可依”的窘境。对达标企业而言，明白的续期法则可本色性修复此前因续期不确定性导致的资产估值折损，30%的价款优惠取最长20年的续期年限，无效降低了企业持久运营的不确定性，为企业扩大投资、不变成长供给了保障。

　　广州政策的实施将通过地盘资本设置装备摆设传导，对企业运营、地盘市场运转、城市更新推进甚至全国同类政策试点发生度、深条理的影响，既存正在显著的正向赋能效应，也储藏着需要沉点关心的潜正在问题。

　　（2）不属于弹性供应体例出让的项目，工业项目地盘利用权续期应缴纳的出让金以基准地价做为计收尺度，商服项目以标定地价为计收尺度，准绳上不低于所正在地块和谈出让最低价。

　　但需客不雅认识到，广州焦点商圈贸易用地投资强度尺度较高，“达标”门槛并不低，对于运营效益一般、投资强度未达标的贸易物业持有者而言，续期审定价款或将呈现合理上升——此前部门企业通过“迟延打点”或“一事一议”体例可能获得较低成本，而当前政策明白了刚性审定尺度，这种变化使政策的“倒逼效应”正在这类企业身上尤为较着，也将鞭策企业向高效运营转型，实现财产布局的优化升级。

　　5。位于财产区块范畴内，经核准续期的工业用地，续期期间不得私行改变用处。续期后因规划变化需要实施收储的，按照续期时点核准用处的市场评估价弥补。

　　《指点看法》环绕工贸易用地续期，建立了“申请模式、续期前提、价款审定、年限办理、打点流程”五位一体的完全体系，焦点内容紧扣企业现实需求，兼顾政策规范性取实操矫捷性，全面笼盖企业续期全流程。

　　（1）地盘利用权收回及权证处置。地盘利用权人未申请续期或申请续期方案未获核准的，地盘利用年限届满后由属地规划和天然资本部分报有审批权的人平易近核准无偿收回地盘利用权后，依权柄正在网坐上发布地盘利用权刻日届满通知布告；不动产登记部分根据有审批权的出具打点登记登记的嘱托文件打点不动产登记登记。不动产登记部分按照登记权属登记后，书面通知地盘利用权人，并通知布告做废原不动产权证书；由规划和天然资本部分催告原地盘利用权人交还地盘，经催告过期拒不交还的，由规划和天然资本部分依法向申请强制收回。

　　②不达标的续期费用按照“（续期年期÷最超出跨越让年限）×同地段相使用处最超出跨越让年限标定地价×建建面积”缴交，一次续期最长为10年。

　　跟着城市更新历程加速，越来越多企业存正在贸易用地业态转型需求，如将老旧商场为保租房、闲购置公楼为康养设备等，但当前政策要求续期须严酷按原地盘用处审定价款，以致业态转型项目续期成本偏高，企业转型志愿遭到较着束缚，部门从体以至因成本承压而放弃业态升级结构。以上海为例，4月1日正式发布《上海市城乡扶植用地基准地价（2026年）》，为即将到期地盘的补价核算规定了规范尺度。即便贸易用地按基准地价七折口径测算，其楼面地价仍显著高于同能级租赁住房用地基准地价；若转型项目照旧按照原商服用处审定续期价款，企业分析成本压力将进一步加大，将成为限制存量贸易业态转型盘活的主要瓶颈。

　　附件：广州市规划和天然资本局关于印发《关于进一步鞭策工贸易用地市场化设置装备摆设的指点看法》的通知！